【鉴盘】 “减配”的亦庄金茂府走下豪宅神坛
时间: 2017-10-01 14:12:53 来源:citicfunds.com
   

 

【鉴盘】 “减配”的亦庄金茂府走下豪宅神坛

 

本报记者 胡颖 北京报道

一个北京城、四座金茂府。中国金茂近10年的深耕北京,高举高打,树立了金茂“府系”大平层的豪宅品质形象,如今,“第一座”广渠金茂府与“第二座”望京金茂府在二手市场都是单套2500万+的货值,比起开盘时的价格,增值幅度不但可观,更是区域内的领涨标杆。

根据中国金茂公开宣传资料,在中国金茂的平层产品系中,从高端程度来讲,“府系”是最高端的系列,定位于城市豪宅,以厚重、大气、高端为主要特征。

 

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作为第四座府系产品,被重磅推出的亦庄金茂府开盘后也是颇受关注,记者工作日前往时,看房人仍三两不断,小径园林水系弯折,楼座挺拔庄重,实楼样板间开放,记者满怀期待揭开这第四座豪邸的面纱。

 

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最“小”的金茂府

进入实楼内,两梯两户,每家独立电梯厅,中间以防火门相隔的格局是目前新盘的主流设计。

以金茂府210平米的平层户型为例,户型格局上,与第一代广渠金茂府相比,基本同等的面积区间,从3居增加到5居,更加凸显功能性,但牺牲了南北通透餐客厅的尺度与三卧三卫的从容。

210平米的户型客厅南向面宽达到4.8米,超过以往产品同等面积段的客厅面宽,还是有进步的。

 

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广渠金茂府217户型(3居3卫)

 

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亦庄金茂府210户型(5居3卫)

书房与厨房均是通透玻璃门设计,得到双向借光,餐厅也很明亮,空间利用充分,不足的是,北向儿童房位于餐厅、厨房与书房的夹角,功能区分配不合理,没有形成动静分离。因两个主卫都是套卫,在南向卧室里面,所以北段的三个卧室只能共用保姆卫生间,比较尴尬。

作为200+的豪宅产品,增加功能区的出发点是好的,比起原先,也有了保姆间的设置,但是不是每个空间都“自得其所”,尤其公卫的设置和餐厅空间的安排,有些局促。

从面积段上看,210平,基本是亦庄金茂府平层的最大户型,此外最小还有140平米的四室两厅两卫。而广渠金茂府主流户型为300平米以上,200平左右是最小的三居户型。

面积设置上,亦庄金茂府是最“小”的府系产品,这个面积段和亚奥金茂悦的大户型相比,也相差无几。

可以看出,亦庄金茂府在功能性的追求力度上空前,而单独个体的舒适度与尺度追求,在这里被排在了后面。

精装品牌从欧洲顶级到普通一线

 

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而金茂府的另一项核心价值点——精装,也是当初府系打天下的重磅武器,记者着意留心了下,整体风格沉稳大气不失现代,中式元素点缀其中,观感还是不错的。然而,材质家电等品牌的选择上,却着实走下了“神坛”。

 

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从销售提供的装修标准表上可以看出,一些大众化品牌,如立邦漆、科勒、松下、海尔卡萨帝、西门子等出现在列表中,对于一般家庭而言,算是大众化一线品牌,然而,对于“府系”豪宅来讲,未免显得有些身段不足。

据记者了解,近年入市的新盘,基本精装配置都不低于这个标准。

相比6年前入市的广渠金茂府,配置上更是显出差距。据当时公开宣传资料,广渠金茂府采用的精装及家电品牌均为一线德系大牌或是欧洲顶级品牌。

如瑞士顶级卫浴代表品牌劳芬laufen,这个品牌被应用于北京万柳书院、上海滩花园—外滩九里、上海世茂君悦酒店、北京盘古七星酒店等。德国厨电高端品牌库博士,以及获得世界森林组织PEFC环保认证的德国高端品牌海格Hacker橱柜等。

广渠金茂府5号楼厨房赠送家电品牌嘉格纳,该品牌冰箱售价平均数万元一台。

而亦庄金茂府配置的海尔卡萨帝冰箱,市场平均价约为5千元左右一台。

亦庄金茂府虽然也是府系作品,但似乎在定位上不同于以往的“府系”城市平层豪宅,在各项精装标准和材质选用上也缺乏豪宅气息。

 

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产品差异如此明显,第一代广渠金茂府在拿地成本和售价上是否与亦庄金茂府有很大差距?

据了解,亦庄金茂府此次销售区位地块——亦庄河西区X87R1地块,是中化方兴(中国金茂)联合葛洲坝地产于2014年2月通过招拍挂获得,因当时市场趋冷,地块成交率低,所以起始价29亿元即成交,零溢价,楼面单价约1.6万元/平方米,目前销售单价约在6.5-6.8万元/平方米。

而追溯到2009年,万众瞩目的广渠路15号地王被中化方兴(中国金茂)拿下,楼面价约1.5万元/平方米,第一座金茂府就此诞生,对豪宅标准的高要求塑造了其“府系”高端品牌口碑,2011年开盘售价约4.5万元/平方米。

抛开“府系”光环,仅从产品层面看,亦庄金茂府承接亦庄改善需求的外溢,在同等价位的平层产品中,还是较具匹配度的,中国金茂的品牌与物业服务仍是价值增项。

亦庄金茂府位于南海子公园东南侧,目前所在区域内,主要商品房小区有城建海梓府、金域东郡,北部为南海家园回迁房。目前其他小区已经基本入住,基本生活配套虽然可以跟上,但一公里生活圈内大型商业仍然匮乏。

项目距离西侧8号线三期(待建成)约3公里,距离东侧亦庄线约5公里,地铁出行不是很便利,交通路网发达,适合驾车出行。

 


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